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不動産売却のための基礎知識
不動産売却を成功させるには、売り主となるお客様ご本人が正しい知識を身につけていることが前提です。そこでこちらでは、不動産売却に関わる基本的な情報を、高知の大久保不動産おうちや.netがまとめてご紹介します。現在、所有されている不動産の売却を検討中の方はぜひご覧ください。
特徴を抑えて適切な売却方法を選択
一口に不動産売却といっても、その方法にはいくつかの種類があります。以下では、代表的な3つの不動産売却方法についてご紹介します。
高く売りたいなら仲介売却
不動産売却において、もっとも一般的な手法として用いられている仲介売却。じっくり時間をかけて買い主様を探すことにより、物件の価値に見合った価格での取引が行える点が大きな魅力です。売却額を決めるのは売り主様。不動産会社は、販売活動や売買契約締結など、さまざまなサポートを行います。
ただし、購入希望者様が現れることが大前提となるため、売却までに時間がかかることも考えられます。その点についても、不動産会社は売れやすい価格の提案など、ノウハウを活かしたお手伝いをします。なお、売り主様と不動産会社は、事前に媒介契約を結びます。この契約にはいくつかの種類があり、それぞれに特徴が異なります。
早く売りたいなら不動産買取
不動産売却の理由は人それぞれに異なります。なかには、すぐに現金が必要な方もいらっしゃるでしょう。こうした方におすすめなのが、不動産買取です。特徴はなんといっても、スピーディーに売買が成立すること。その理由は、不動産会社自体が買い主になるからです。
不動産会社は不動産買取を依頼されると、該当の不動産に対して審査を行います。その後、買取金額が提示され、お客様がご納得いただければすぐに買取が成立。不動産の即現金化が可能です。ただし、不動産会社は買い取った不動産の再販にかかる経費を捻出しなければなりません。そのため、買取価格は市場相場よりも安くなる傾向にあり、その部分はデメリットと言えるでしょう。
ローン滞納でお困りなら任意売却
住居購入の際、多くの方は住宅ローンを利用されます。そのまま完済できれば何も問題はありません。しかし、何らか事情で返済が滞ってしまうと、金融機関は抵当権に従い、不動産物件を競売にかけます。競売の条件は売り主様にとって決して良いものとは言えず、多くの場合市場相場を下回った価格が設定されます。これに対して、売り主様は異議申し立てができません。
こうした状況を回避できるのが任意売却です。仲介売却に近い形で不動産を市場に出すことができ、売却価格についても市場相場に沿った設定が可能。その後の返済や、新生活の余裕も生まれるでしょう。ただし、任意売却には手続き可能な期間が決まっています。これに間に合わなければ、競売は避けられませんので注意しましょう。
事前に確認しておきたい不動産売却の基礎情報
不動産売却を進める上では、事前に確認しておきたいことがいくつかあります。以下で、その代表的なものをご紹介します。
市場相場の確認
不動産売却を進める上で、ご自身が所有する不動産物件の相場価格を把握しておくことは非常に重要です。たとえば、不動産会社から査定額を提示された際。相場価格を知らなければ、その価格が適正かどうか判断できません。また、1年のうちでいつが売り時なのかを見定める材料にもなるでしょう。
なお、不動産の相場価格は国土交通省提供の地価調査データを参照します。築年数や周辺環境などによってある程度価格は変わりますが、ひとつの目安としてとらえるようにしましょう。
不動産情報の整理
不動産売却にはさまざまな資料・情報が必要です。スムーズに事を進めるためにも、これらを事前に整理しておきましょう。また、分からないことなどがあれば、あとから不動産会社に質問できるよう、メモにまとめておくといったこともおすすめです。
確認・整理しておきたい情報の例
- 不動産の所在地
- 不動産の種類（更地や一戸建て、マンションなど）
- 現在の状況（居住中や賃貸、空き家など）
- 面積（戸建ての場合は土地面積と建物面積、マンションの場合は専有面積）
- 築年数
- 売却予定の時期
売却時の費用について
不動産売却は、売却代金の受け取りだけでなく、いくつかの経費支出もあります。シチュエーションごとに内容は異なりますので、詳しくはご相談ください。以下は、売却時の具体的な費用例です。
| 印紙税 | 不動産売却における売買契約では、契約書に収入印紙を貼り付ける必要があります。なお、契約金額によって印紙税の額面は異なります。 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 仲介売却を選び、不動産会社と媒介契約を結んだ場合には、売却成立後にその成功報酬として仲介手数料がかかります。金額は宅地建物取引業法で定められています。 |
| 登記費用 | 抵当権の抹消に関わる手続きや、土地の実測・分筆がある場合は登記費用がかかります。手続きは司法書士に代行を依頼するのが一般的ですので、その際には手数料がかかります。 |
| 譲渡所得税 | 不動産売却で売却益が出た場合には、譲渡所得税の納税が必要です。なお、譲渡価額から取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いた分が課税対象になります。 |
不動産会社の選び方は？
不動産売却において、不動産会社は頼れるパートナーです。しかしその分、選び方には注意も必要です。ここからは、不動産会社選びのポイントについて解説します。
地元を知り尽くした地域密着会社の魅力
不動産業界において、サービス品質の良し悪しは会社の規模とあまり関係ありません。むしろ、大手ではなく中小のほうが満足のいく対応を行ってくれるケースも多いと言われています。その理由は、不動産業が地域に根付いた仕事だからです。
たとえば、不動産売却で売出価格を設定するタイミングでのこと。地元を知り尽くした地域密着型の不動産会社であれば、どの価格帯が人気なのかや、売れるまでの期間がどれくらいかについて、適切なアドバイスをしてくれるでしょう。また、実際に購入希望者が現れた場合には、地元企業だからこそ知り得る情報で、物件の魅力をアピールしてくれるはずです。このように、地域密着であることは不動産会社にとって非常に大きな強みと言えます。
お客様の満足が第一と考えている会社
不動産会社は、仲介手数料を得ることで利益を生み出します。そのためには、売却を成功させなければなりません。こうした事情があるため、一部の不動産会社のなかには、自社の都合ばかりを優先してしまうようなところも、残念ながら存在します。
そもそも、不動産売却を行うのはあくまで売り主様です。そのことを無視して、自社の利益ばかりを優先し強引な進め方をするような会社は信頼が置けません。不動産会社を見極めるためには、売り主様の要望や利益を真っ先に考え、どのような要望にも親身に対応してくれるかどうかをチェックしましょう。つねにお客様第一と考えてくれる不動産会社であれば安心です。
売却を前提にすすめてくる会社にご注意
不動産には、さまざまな活用方法があります。売却だけが必ずしも最善の一手とは言い切れません。にもかかわらず、査定を終えたあとに、売却ばかりをすすめてくるような不動産会社にはご注意ください。優良会社であれば、はじめに売り主様の都合や要望にしっかりと耳を傾けてくれるはずです。そして、何が最適な方法であるかを一緒に考えてくれます。
また、明らかに市場相場よりも高額な査定額を提示してくるような不動産会にも気をつけましょう。もちろん、そのとおりの額で売却ができれば何も問題はありません。しかし、多くの場合市場相場よりも高額な売出価格は購入希望者が現れにくく、最終的には値下げを余儀なくされるケースが多いと言えます。
お問い合わせから不動産売却までの流れ
- Step1ご相談・ご依頼
- 不動産売却や査定のご依頼はまずはお気軽にお問い合わせください。お電話もしくはメールフォームから承ります。
- Step2調査・査定
- 不動産の調査・査定は無料にて承ります。周辺エリアの価格相場や売出・成約事例・法規制などを踏まえ、専門スタッフが調査・査定を実施。なお、場合によっては登記簿や構図などを確認させていただきます。外観のみで査定を行うこともできるので、どうぞお気軽にお申し込みください。
- Step3価格査定書提出
- 調査の結果をもとに、不動産価格査定書を作成し、提出します。書面には取引事例や公示価格なども記載しておりますので、検討材料としてご活用ください。なお、買取価格のご提示も可能です。どうぞお気軽にお申し付けください。
- Step4媒介契約締結
- 不動産価格査定書の内容にご納得いただき、売却を決心された場合は媒介契約の締結をお願いいたします。この際、売出価格や販売方法については、しっかりとお打ち合わせを行った上で決定します。なお、ご近所の方に売却を知られたくない場合は、チラシや広告、ネットの掲載を控え、販売活動を行うことも可能です。
- Step5宣伝活動開始
- 雑誌や広告、ネット掲載などを用いた販売活動を開始します。宣伝にかかる費用はすべて当社持ちとなりますので、売り主様にご負担はございません。なお、購入希望者様から内見の申し込みがあった場合はご協力願います。
- Step6売買契約締結
- 購入希望者様が不動産の購入を決められたら、お引き渡しやお支払いの時期や、そのほかの条件について交渉を開始します。売り主様と買い主様、双方の合意が得られた時点で売買契約を締結します。契約を結ぶ際には、買い主様から手付金を受領します。手付金の金額は交渉次第ですが、売却価格の5〜10%が相場です。
- Step7お引き渡し
- 売買契約で決定した期日に物件のお引き渡しを行います。この際には、残金の精算も合わせて行われます。時期については売り主様と買い主様のご事情や物件の状況により異なりますが、目安は2週間〜1カ月です。なお、住宅ローンの残債については、このタイミングまでに手続きを済ませておく必要があります。